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_住房双轨制渐行渐近

2017-09-27 00:39

保障房风头正劲。它从出生以来,从未像今年受到如此多的关注。今明两年各1000万套,5年内3600套的宏伟计划,不断刺激着人们的神经。

3月9日,住建部召开新闻发布会称,如若今年1000万套供应得以实现,则保障房供应规模将首次超过商品房。

保障房大规模推进的背后,是中国内地住房供应制度和结构的变革。作为公共产品的保障房,是政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利,以及重新分配社会财富的体现。

在此过程中,保障房的资金来源成为争议焦点;其准入和退出制度也存诸多弊端。住建部表示,今年将吸引8000亿社会资金投资保障房领域。那么,谁来调动这8000亿资金的积极性,谁来保障他们的利润?以及,住建部此次新闻发布会未提及的分配制度,这些问题,都将在今年试错、待解。

1000万套冲击波

3月6日,国家发改委负责人宣布,未来5年,中国将建3600万套保障房,使保障房覆盖率达到20%。

各地方政府也纷纷公布了自己的保障房计划。北京今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集各类保障房20万套以上;上海今年将新增各类保障房约22万套。

广州今年将推进6.87万套保障性住房建设,其中新开工建设4.3万套保障房,年底前全部解决登记在册的7.72万户低收入家庭住房困难问题。

3月9日,深圳市住房和建设系统人士向本报记者透露,目前深圳已领到今年10.5万套的保障房建设任务,占广东全省31万套任务量的三分之一。

广东省今年保障房建设任务是去年实际建成量的4倍多。山东省2011年将建设32万套保障房,是去年的2倍多;陕西省计划建设城镇保障性安居工程44.83万套,河南省也将开工建设保障性住房42.09万套。

这些数字均创下历史新高。住建部副部长齐骥表示,2010年商品房销售套数为900万套,如果今年仍保持去年销量,则1000万套的保障房将在规模上首次超过商品房。

接近住建部的人士对记者表示,住建部已向各个地方下达硬性要求,今年必须要完成保障房任务,目前,各地方政府都在寻求解决之道。

双轨制渐成型

保障房狂飙突进的背后,隐含着制度性的变革。

以华远地产总裁任志强为主的地产商多年来坚持认为,房价持续上涨,最大的因素便是供应跟不上。在1998-2008年的十年间,保障房严重缺位,市场中供应的房屋90%为商品房。

齐骥表示,增加保障性住房的建设和供应,是增加有效供应的重要手段,也是中国住房制度的战略思考和调整。

在很多学者看来,这个调整的思路便是双轨制,“房地产的分配不能完全依靠市场,需要由市场和政府双轨并行,推出商品化和保障性并存住房制度,也就是双轨制。”央行货币委员会委员李稻葵坚信,房地产现在的调整不是一个短期调整,而仅是住房制度改革的一个开始。

另外,保障房体系还应以法律形式加以确定。据住房保障司司长冯俊透露,住建部正调研和起草《住房保障法》,目前已经初步形成了一个住房保障法初稿,但是什么时候能够出台,现在很难给出一个时间表。还要经过调查、听取民意和专家意见等程序。

双轨制下,保障房对于商品房市场的影响,将会逐渐显现。万科、保利等大型地产商人士均对记者表示,巨量保障房将会对商品房市场带来冲击,“今年的1000万套,即便实际建成率为50%,加上2010年动工的数百万套保障房,合起来将对普通商品房构成巨大冲击。”深圳花样年集团总裁潘军表示,中低端商品房市场受到保障房的冲击更大,花样年未来将逐渐退出中低端市场,转攻高端住宅及养老地产、商业地产。

万亿资金饥渴

齐骥透露,今年完成1000万套的保障房建设任务大概需要1.3万亿建设资金。其中,中央政府和省级人民政府以及市县政府将通过各种渠道筹集5000多亿元,剩余8000亿元需要通过社会机构投入以及保障对象或所在企业筹集。

全国政协委员、民盟中央副主席吴正德认为,保障房建设运营期长、利润低,地产企业参与缺乏动力。而政府本应是保障房建设的主要承担者,将8000亿元建设资金推向社会和企业,能否保障资金到位颇多变数。

李稻葵表示,在双轨制下,政府需要一批从设计、建设到管理都有经验、有信誉的开发商来跟自己合作。

“确实有很多地方政府找我们合作,但目前万科也没有想到非常好的合作方式”,3月8日,万科业绩推介会上,总裁郁亮坦言。

杨红旭指出,政府应通过积极的政策设计,为想要参与保障房事业的社会机构提供融资的便利性。具体地,各地可采取贴息方式,支持社会机构融资用于发展公共租赁住房;扩大公积金贷款支持保障性住房建设试点范围;引入社保和保险资金,这类资金规模巨大,对回报率要求不高;培育地方国有房地产企业作为保障性住房的建设主体,同时保留部分融资平台支持保障房建设。未来,还可考虑以保障房为抵押,以稳定的租金为收益,发行房地产投资信托基金。

据记者了解,许多银行、信托和保险等金融机构,非常乐意进入保障房领域。中融信托内部人士告诉记者,其已经有几个保障房项目在运作;深圳多家商业银行人士称,保障房贷款是今年的优质业务之一;华润集团旗下汉威资本有关人士透露,该机构将与北京市合作成立一个约百亿元的保障房基金。

“深圳的土地供应越来越少,而未来土地出让更倾向于保障房,对地产商来说,只有做保障房才能获取更多的土地。”深圳国土系统一位人士对本报记者分析,对很多本地、中小型开发商而言,通过介入保障房建设而获得发展,将成为他们的生存模式。

分配制度之忧

相比保障房的资金来源问题,其申购和退出制度弊端尚未引起足够的关注。

有业内人士指出,在保障性住房驶入“快车道”的同时,非保障人群的虚假信息申请使得该措施的成果大打折扣。

年初,深圳向20名提供虚假信息的申购人开出罚单,轰动一时。在北京,多个限价房项目在向申购人推出前被雪藏,分配信息不透明,“大家都不想要限价房,更想要经适房,因为经适房离市区更近,配套完善。”一部委基层公务员对本报记者透露。

在2007年出让的限价房用地中,保利地产北京常营项目是其中一个,“保障房都是政府来负责销售的,开发商无权干涉”,保利地产有关人士对记者表示。如今,“小区里住的全是公务员”,2009年开始申购限价房的吴昊对记者说,他现在还在排队,他的户籍所在地海淀区已累积了数万人。

北京市某街道办事处的一位工作人员向记者透露,据他所知,隐瞒已有住房、超标收入骗得保障性住房申请资格的人不在少数,成功申购的也不少。

罗湖区人大代表肖幼美表示,深圳保障房目前还主要针对公务员以及事业编制的人员,这并不是设立保障房制度的初衷。她认为,保障房首先是要保障那些没房住的人。

上述问题已经引起两会代表和委员的注意。3月10日,全国人大代表郑杰民建议,应该把保障房分配管理和制度纳入到基本住房保障法的内容中,强化保障房分配管理,实行保障房房源、分配过程、分配结果“三公开”。

全国政协委员黄庆则进一步建议,成立保障房分配和管理专门机构,整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部门的信息,完善分配程序;在住房分配后,还要建立动态机制,能够掌握保障性住房用户的财产信息,逐步建立相关的申请和使用信用体系。

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发布时间:2017-09-27 00:39

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